Para poder alquilar una vivienda durante largo tiempo y que no existan problemas de relación con el inquilino, hace falta un proceso de selección exhaustivo y un contrato sólido.
Pese a lo que muchos piensan, un buen contrato de arrendamiento no es aquel que protege a la parte que ofrece el inmueble, sino la que establece una relación clara desde el inicio, con pactos que se puedan mantener en el tiempo, siempre acordes a la ley.
No podemos hacer magia para asegurarle buenos inquilinos, pero podemos ayudar con la redacción del contrato.
¿Qué es un contrato de arrendamiento de vivienda?
Para entrar en materia, un contrato de arrendamiento de vivienda habitual es un documento que busca regular la interacción de un arrendatario (quien posee facultades sobre el inmueble) y el inquilino, que hará del espacio su residencia principal.
Los alquileres de vivienda para otros usos que no sean para domicilio principal no se consideran dentro de un contrato de vivienda.
En resumen, el contrato de vivienda es el que se firma para pactar las condiciones bajo las cuales se alquilará el nuevo hogar de un inquilino.
La redacción de este tipo de contratos debe hacerse minuciosamente, ya que hay cambios recientes en la ley de alquiler de vivienda (y probablemente los siga habiendo en el futuro próximo).Además, si el contrato solo beneficia a una parte no solo evitará cerrar buenas relaciones, sino que serán difíciles de mantener con el tiempo.
Por esta razón hemos preparado algunos consejos para guiar la redacción de un contrato de arrendamiento de vivienda:
1. Especificar el tipo de contrato de alquiler
Lo primero que se debe especificar en el contrato es que su objetivo es regular la relación de inquilinato de una vivienda habitual. Esto para dejar implícito que se deben respetar las leyes de vivienda, diferente a las que aplicarían en otros contextos como en el alquiler de casas secundarias.
2. Establecer la duración del contrato
La duración del contrato es uno de los arreglos más complejos y donde mayor cantidad de cambios recientes se ha evidenciado.
Como parte de un arreglo común, la mayoría de contratos estipulan un mínimo de 6 meses, hasta la cantidad que el arrendatario y el inquilino consideren adecuadas, por lo general una vez al año. Tenga en cuenta de que todo inquilino tiene derecho a solicitar una prórroga de un año hasta un máximo de cinco, por lo que es una cláusula que puede (y debería) añadirse al contrato.
Una vez pasados los 5 años que estipula la ley como prorrogas solicitadas para los inquilinos y si no hay alguna objeción por parte del arrendatario es posible extender esta relación durante tres años más.
3. Considerar posibles cláusulas de finalización temprana del contrato
Que la ley estipule un tiempo de extensión de entre 3 y 5 años para los contratos particulares no quiere decir que el arrendador no pueda dar por terminada la relación de manera anticipada.
De hecho, las reformas en la ley de vivienda apuntan a que tanto el inquilino como el arrendador gocen de la libertad de poner fin al contrato sin penalidades siempre y cuando se preserven las condiciones de la vivienda y se avise con suficiente antelación.
Estas variables deben estar de manera obligatoria en un contrato que se considere realmente sólido. En este punto se debe estipular cualquier posible condición en donde, tanto el inquilino como el arrendador, puedan dar fin al contrato pasado los primeros 6 meses sin penalidad.
Algunas condiciones, como que el casero necesite la vivienda para usarla como hogar habitual dado un cambio repentino en las condiciones familiares son posibles, así que es mejor aclarar desde el inicio qué hacer en dicho caso.
4. Demostración de responsabilidades y solvencias
Algunas cláusulas útiles al momento de firmar son las que tienen que ver con las demostraciones de solvencia y responsabilidad.
Estas cláusulas protegen al arrendador y al inquilino estableciendo documentos que deben ser presentados a la hora de firmar para garantizar que ambos pueden mantener las responsabilidades que adquirirían debido a la firma del contrato.
Algunos ejemplos pueden ser las certificaciones de nómina para el inquilino y la certificación energética de la vivienda o un peritaje donde se especifiquen las condiciones o el mantenimiento que se ha dado a la residencia por parte del arrendador.
5. Establecer las condiciones de la vivienda
Otro apartado fundamental en todo contrato de vivienda es el que estipula las condiciones iniciales de la propiedad.
Bien detallada las condiciones del inmueble, el inquilino queda implícitamente comprometido a mantener dichas condiciones (o a mejorarlas, según sea el caso) para poder llevar a buen término el contrato y no sufrir cláusulas de penalidad.
6. Establecer las condiciones de la fianza
Todo inquilino que desee firmar un contrato suele estar atado a una fianza. Parte importante del contrato de vivienda es establecer qué tipo de fianza será, cómo debe ser pagada y a través de qué medios.
También es crucial aclarar que dicha fianza (o parte de ella) será retenida si el inquilino no mantiene las condiciones del inmueble tal como se han descrito en el contrato.
7. Distribución de los contratos firmados
Una vez revisados los contratos y habiendo considerado las personalidades de las partes, tratando de evitar cualquier cláusula que pueda desatar una situación de conflicto o una potencial reforma a fututo, tanto el inquilino como el arrendador firman dos copias del contrato (originales) y conservan sus respectivas unidades para que puedan repasar las condiciones de su nuevo vínculo contractual.